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住在商品房小区的朋友，几乎年年都会和物业产生大大小小的矛盾。楼道垃圾堆积没人清、电梯故障拖延不修、小区安保松懈频繁丢东西，还有最让人疑惑的，电梯广告、小区地面车位、快递柜进场费常年有收入，这笔钱去向从来没人主动说明白。多数业主遇到问题只会口头抱怨，要么一气之下拒交物业费，最后反倒被物业起诉催收，吃了不懂法律的亏。
其实《民法典》里有两条法条，精准划清业主和物业的权责边界，也是很多物业公司刻意回避、不愿意普及的内容，就是937条和943条。前者敲定双方是付费与服务的合作关系，从根源打破“物业管业主”的错误认知；后者明确物业法定公示义务，所有收支账目、公共收益必须定期公开。
近些年全国各地法院、住建部门处理的物业纠纷里，九成以上维权成功的业主，都是靠着这两条法规。不用吵架闹事、不用聚众维权，吃透法条、按流程操作，就能合理督促物业履职、追回本该属于全体业主的公共收益。今天就用大白话逐条拆解法条，搭配各地真实生效判例，附上普通人就能落地的实操步骤，内容全部依据现行法律，靠谱实用。
一、读懂937条：物业是服务方，没有管控业主的管理权
《民法典》第九百三十七条原文：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
很多业主住了十几年小区，一直误以为物业是小区管理者，有权制定小区土规矩、随意限制业主生活，这个想法刚好和法律规定相反。从法条定义来看，业主是出钱的甲方，物业是受聘提供服务的乙方，收物业费的对价，就只对应三项法定工作。
第一项，小区公共设施维保。电梯、供水供电管线、楼道墙面、消防器材、小区公共路面出现损坏，物业有义务及时检修维护，房屋质保期过后公共部位漏水，物业需要协助对接维修资金申报，不能一句“不归我们管”直接推脱责任。
第二项，环境卫生与绿化养护。日常楼道清扫、生活垃圾定点清运、园区杂草修剪、绿植补种，都在物业服务范畴里。
第三项，园区公共秩序维护。保安定点巡逻、外来人员进出登记、防范小区失窃，安保缺位造成业主财产受损，物业需要承担对应违约责任。
日常不少不合理规定，比如物业私自禁止业主阳台晾晒、强制管控外卖快递进门、未经业主同意私自划定车位收费，全都违背937条。2025年河南某地小区，物业常年拖延电梯维修、园区垃圾半个月清理一次，多名业主拿着本条法规应诉物业费官司，法院最终判定物业服务不达标，业主整体减免四成物业费，拖欠产生的滞纳金全部免除，这就是法条落地的实际效力。
日常自查物业有没有违约，只需要留存照片、视频、聊天记录，标注事发时间地点，后续协商整改、申请物业费减免都有凭证。
二、吃透943条：强制公开全账目，公共收益不能暗箱截留
《民法典》第九百四十三条原文：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
这条是业主查账、追回公共收益的核心依据，也是物业最不愿意被深挖的条款。法条列明六项必须常态化公示的内容，缺一项、隐瞒一项都属于违法。分别是物业服务人员明细、各项收费定价标准、月度服务完成情况、住宅专项维修资金支取明细、小区全部公共经营收入、各项开支原始凭证。
很多业主不清楚，哪怕小区没有成立业主委员会，单独一位业主凭房产证，就有权向物业申请查阅近三年完整收支台账，物业不能以没有业委会、财务属于商业机密为由拒绝公示，这类抗辩理由在法院全部不被采信。
小区公共收益来源很明确，一共四大类：电梯框架和视频广告费、小区围墙道闸广告收入；地面公共车位租赁费；快递柜、自动售货机、社区摊位进场租金；楼顶通信基站、小区公共用房对外出租费用，所有收入扣除物业少量合理运维成本后，剩余全部归属全体业主，优先补充小区维修资金，物业只代管，没有私自支配、截留的权利。
2026年湖南石峰区法院判例，业主单独起诉物业要求公示五年公共收益，物业拒不配合，法院依据943条判决物业限期公示全部合同与银行流水，最终查出物业截留各类收益近9万元，钱款全数划入小区维修资金账户 。
三、物业常用避坑话术全拆解，避开维权误区
平常和物业交涉，总能听到几句高频推脱说辞，全部不符合民法典规定，帮大家逐条拆穿。
第一种：“查公共收益必须等业委会成立，单个业主没有资格查账。”依据943条和最高法相关司法解释，业主知情权独立受法律保护，不用联合邻居、不用等待业委会成立，单人提交书面申请就具备法律效力，物业无权设置门槛。
第二种：“账目只公示总金额，明细不方便对外出示。”法律要求公示收支明细、原始合同、付款凭证，只报总收入、不罗列花销明细，属于公示不合规，业主可以直接向住建部门投诉整改。
第三种：“广告、停车费用来补贴人工成本，没法分给业主。”公共收益扣除合理成本以外，剩余不能随意抵扣物业费和人工开销，使用方案需要经过业主共同表决，物业单方面做主抵扣不具备法律效力。
第四种：“不交物业费就停用电梯门禁。”该行为违反物业服务相关法规，物业不能用断水电、限制通行的方式催缴物业费，物业费纠纷需要通过诉讼合法索要，私自限权业主可投诉索赔 。
四、落地维权三步法，不用争吵，合法解决问题
结合各地住建部门、法院实操指引，整理普通人能直接照搬的维权流程，全程合法合规，不用聚众扯皮。
第一步，书面提交查阅申请。优先选用EMS邮寄纸质申请书，或者微信文字发送（留存完整聊天截图），写明小区名称、房号，引用937、943两条法条，列明诉求：限期公示近三年公共收益收支、广告合作合同、维修资金使用明细，约定15个工作日内答复，快递底单、聊天记录妥善保存，作为后续投诉证据。
第二步，逾期不配合，行政渠道投诉。物业超过时限拖延、拒绝公示，优先拨打12345政务热线，备注投诉物业公司拒不履行法定公示义务，工单会分派至属地住建局物业管理科；同时同步反馈辖区街道办、社区居委会，住建部门作为物业直属监管单位，有权下发整改通知书，逾期不改可依法处罚物业企业。
第三步，行政调解无效，司法途径维权。经过投诉整改依旧拒不配合，业主可以单独或联合起诉，近几年同类知情权纠纷，业主胜诉率超九成，法院基本都会判令物业限期公示账目，查实侵占公共收益后，依法判令返还钱款。
另外针对937条对应的服务缩水问题，取证完毕后可以和物业书面协商物业费打折，协商无果，物业起诉缴费时直接提交证据应诉，法院会结合服务完成度酌情调整物业费金额。
五、合理用法守权益，共建和谐小区
法条存在的初衷不是让业主和物业对立，而是用法律规范双方行为，物业拿了物业费依规提供对应服务，业主享受服务按时足额缴费，公共收益透明化使用，从根源减少小区矛盾。
现实里大部分物业并非刻意违规，很多是工作人员不熟悉现行民法典条款，业主主动拿出法条沟通，多数物业都会配合整改。遇到个别拒不守法的物业公司，再按照上面的维权步骤循序渐进处理，有理有据，稳妥维护自身合法财产权益。
免责声明
本文内容全部依据《中华人民共和国民法典》现行法条及各地法院生效判例整理，仅供普法参考，不构成一对一法律诉讼指导，具体纠纷建议结合自身实际情况咨询当地法律工作者。
大家所在小区，物业有没有公示过公共收益？评论区说说你们小区的实际情况。
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